Immoneuf.com décrypte la défiscalisation immobilière

Loi Pinel, déduction Censi-Bouvard, usufruit locatif social, etc. Autant de dispositifs qui profitent aux particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf. Grâce à ces outils, ils construisent un patrimoine, perçoivent des revenus complémentaires et réduisent leur facture fiscale. Une stratégie gagnante pour préparer la retraite et protéger ses proches.
Malgré ces avantages très intéressants, des pièges sont tout de même à éviter. Immoneuf.com lit entre les lignes pour permettre aux particuliers de mener leur projet d’investissement locatif à bon port.

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La loi Pinel

Entrée en vigueur le 1er septembre 2014 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2017, elle remplace la loi Duflot et propose trois possibilités de défiscalisation. Vous pouvez choisir de déduire :

12 % du montant de votre achat si vous louez le logement pendant 6 ans,
18 % si la location est d’une durée de 9 ans,
et 21 % lorsque vous louez 12 ans.

La déduction se calcule sur un montant plafond de 5 500 €/m² sans pouvoir dépasser 300 000 €. Vous pouvez investir des sommes supérieures, mais la défiscalisation sera calculée en fonction de ces plafonds (Immoneuf.com met à votre disposition plusieurs outils vous permettant de valider la pertinence de votre investissement et de calculer rapidement la somme que vous pouvez déduire de votre investissement ainsi que les gains que vous pouvez faire : une calculette de loyer Loi Pinel et Simulateur et calcul loi Pinel notamment).
Contrairement à l’ancienne loi Duflot, la loi Pinel vous permet de louer votre logement à un membre de votre famille tout en conservant vos avantages fiscaux. Ces locataires familiaux doivent être détachés du foyer fiscal de l’investisseur.
Attention : seuls certains secteurs géographiques peuvent bénéficier de cet avantage : les zones A bis (Paris et les communes alentour), A (Ile-de-France, Côte d’Azur et Genevois français), B1 et B2 (respectivement les villes de plus de 250 000 habitants et celles entre 50 000 et 250 000 habitants).
Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez impérativement respecter certaines conditions :

acheter un logement neuf terminé ou en Vefa (Vente en état futur d’achèvement),
louer ce logement vide (non meublé) et à usage de résidence principale du locataire,
louer ce logement pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans,
respecter des normes thermiques et de performances énergétiques (RT 2012 ou BBC),
respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.

A noter : loi Pinel n’est pas soumise à l’encadrement des loyers prévu par la loi Alur. Par ailleurs, elle entre dans le cadre du plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an.

La loi Censi-Bouvard

Dispositif réservé aux contribuables français réalisant un investissement locatif meublé en résidence services, il vous permet de déduire de vos impôts 11 % du prix du bien pendant neuf ans. Cet avantage fiscal se calcule sur un plafond d’investissement de 300 000 €.
Il concerne uniquement les résidences services suivantes :

les résidences de tourisme classées,
les résidences seniors,
les résidences avec services pour étudiants,
les résidences avec services agréées pour personnes âgées ou handicapées,
les résidences d’accueil et de soins agréées,
les établissements hospitaliers pour personnes âgées et dépendantes (Ehpad).

Attention car là encore, des obligations sont à respecter pour bénéficier de ce dispositif :

acheter le logement avant le 31 décembre 2017.
louer le bien meublé par un bail commercial à l’exploitant de la résidence pour une durée de 9 ans minimum.
Le Censi-Bouvard est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an.

Le statut LMNP

Pour investir en résidence services, une autre solution s’offre à vous : le statut LMNP ou loueur en meublé non professionnel. Un régime très intéressant puisqu’il vous permet de retrancher les charges (intérêts d’emprunts notamment) des loyers et de pratiquer des amortissements. Des mécanismes qui ramènent fiscalement les loyers à zéro, ce qui les rend non imposables (des outils en ligne sont à votre disposition pour calculer le montant de vos mensualités et la durée de votre emprunt).
Attention : Censi-Bouvard et LMNP ne sont pas cumulables pour un même logement.
En LMNP résidences services, l’investisseur signe un bail commercial de neuf ans minimum avec le gestionnaire. Ce dernier, comme en Censi-Bouvard, gère le logement (il assure par exemple le remplissage locatif) et garantit le versement des loyers.
A noter : en statut LMNP comme en Censi-Bouvard, la TVA versée lors de l’achat, qui compte pour 20 % du prix du logement) est récupérable. Une belle économie pour l’investisseur !

L’investissement en nue-propriété

Aussi appelée usufruit locatif social, ce mécanisme n’est pas un avantage fiscal. Mais il vous permet de devenir propriétaire d’un logement neuf pour 60 % de son prix réel !
Comment ça marche ?
La propriété est démembrée : vous conservez la nue-propriété et donnez l’usufruit du logement, pour une durée de 15 ans minimum, à un bailleur social. Ce dernier s’occupe de louer le bien. Vous ne vous occupez de rien. A l’issue de ces 15 ans, vous recouvrez la pleine propriété de votre bien, remis à neuf par le bailleur social. Vous pouvez l’habiter, le louer ou le revendre pour encaisser une plus-value.
Les points primordiaux de ce dispositif :

acheter un logement dans un immeuble neuf pratiquement à moitié prix,
donner la gestion de la location du logement à un bailleur social pendant 15 ans minimum,
déduire fiscalement les intérêts d’emprunt des autres loyers du propriétaire,
être exonéré de la taxe foncière,
le logement n’entre pas dans le calcul de l’ISF et ce type d’investissement n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an.