Investir en SCPI : le guide complet

Dans le panorama des instruments financiers disponibles sur le marché, les parts de SCPI ne cessent de gagner du terrain. Faciles d’accès et sans contraintes de gestion, elles attirent de plus en plus d’investisseurs désirant se positionner sur le marché immobilier sans en avoir les inconvénients. Comment fonctionne la pierre papier ? Quels sont les types de SCPI, les rendements, la fiscalité ? Comment choisir sa SCPI ? Quelles sont les limites de cet investissement ? Si tu souhaites te faire un avis sur les SCPI, tu trouveras des réponses à toutes ces questions dans notre guide spécial.

À savoir
  • Le rôle des SCPI est d’acquérir, de gérer et de valoriser un portefeuille de biens immobiliers
  • Elles te permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter de biens en direct
  • Les SCPI sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers
  • Les SCPI ont des frais d’entrée assez élevés, de l’ordre de 8 à 12%
  • 200 SCPI sont accessibles sur le marché français
  • Les SCPI sont réglementées par l’AMF
Sommaire

Qu’est-ce qu’une SCPI ? | Définition

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier. Ces sociétés ont pour mission d’investir dans des biens immobiliers et de les gérer. 

Elles proposent ensuite à des investisseurs, particuliers ou professionnels, d’acheter des parts de leur société et ainsi participer au rendement de leur portefeuille locatif. 

Plus simplement, tu achètes des parts d’un portefeuille de biens immobiliers plutôt que d’investir dans un appartement ou une maison en propre. C’est pourquoi les SCPI sont souvent appelées la “pierre papier”. 

Les détenteurs de parts sont des associés de la société. À ce titre, ils reçoivent les informations financières et détiennent un droit de vote aux assemblées générales. 

Les SCPI ne sont pas cotées sur les marchés boursiers. Les parts sont négociées sur un marché de gré à gré propre. Selon le type de SCPI, le marché est différent :

  • SCPI à capital variable :  le fonctionnement est assez souple et il est possible de souscrire et revendre des parts toute l’année.
  • SCPI à capital fixe : la souscription n’est autorisée qu’à la création de la société ou lors d’augmentations de capital. La revente des parts est également plus compliquée. Le marché secondaire va dépendre de l’offre et de la demande. Cela peut avoir une incidence sur le prix et également sur le délai pour vendre les parts.

Le marché des SCPI est contrôlé et sécurisé pour l’investisseur. Elles sont créées et gérées par des sociétés de gestion spécialisées. Celles-ci doivent être agréées par l’AMF pour exercer. De même, à chaque nouvelle création de SCPI, l’AMF contrôle tout le dispositif afin de délivrer une autorisation de mise en marché.

Enfin, ce n’est pas la société de gestion en elle-même qui conserve les fonds versés par les investisseurs en échange de leurs parts, mais un dépositaire qui s’assure de protéger les fonds en cas de défaillance de la société.

Pourquoi investir dans des parts de SCPI ? | Avantages et inconvénients

Tu te demandes peut-être pourquoi investir dans des parts de SCPI alors que tu disposes déjà de tout un panel de supports d’investissements facilement actionnables. Faisons un petit tour d’horizon des avantages et inconvénients des SCPI.

Les avantages

  • Ticket d’entrée faible : tout le monde n’a pas les fonds suffisants pour investir dans un bien immobilier. Acheter des SCPI est une bonne option pour se positionner sur l’immobilier sans immobiliser l’intégralité de son capital.

  • Diversification sectorielle et géographique : si tu investis dans un bien immobilier, tout le risque sera concentré sur cet achat. Quand tu acquiers des parts de SCPI, tu investis dans un portefeuille de biens immobiliers. Les investissements sont différents selon les SCPI, mais ils sont en général diversifiés, tant au niveau sectoriel que géographique. Ainsi, tu pourras détenir des parts de logements, mais également de bureaux, de commerces, de résidences de tourisme, d’entrepôts etc. De même, les biens seront situés dans de multiples endroits avec des marchés immobiliers différents, parfois même à l’étranger.

  • Pas de gestion locative ni de contraintes administratives : quand on achète un bien immobilier locatif, il faut soit s’en occuper, soit rémunérer un agent immobilier pour le faire. Avec les SCPI, cette partie est intégralement prise en charge par la société de gestion. L’investisseur touche les revenus sans avoir à supporter la gestion locative du bien. C’est donc moins contraignant qu’un bien immobilier classique.

Les inconvénients

  • Marché secondaire peu actif : on ne revend pas des parts de SCPI comme on vend des actions ou des fonds communs de placement. Les parts ne sont pas cotées sur un marché et sont donc moins liquides. C’est la société de gestion qui s’occupe de confronter les offres et les demandes, et de transférer la propriété des parts d’un investisseur à un autre. En fonction de la taille et de la renommée de la SCPI, il peut être plus ou moins long de vendre ses parts. Il ne faut donc pas compter sur la vente des parts de SCPI si tu as un besoin urgent de liquidités.

  • Placement long terme : la durée de détention conseillée pour des parts de SCPI est de 8 à 10 ans. Comme nous venons de le voir, le marché de la revente est peu actif. De plus, les frais d’entrée sont importants et il faut un certain temps pour les amortir. Il est donc essentiel de bien choisir dès le départ sa SCPI et de se projeter sur du long terme si tu t’engages dans cette voie.

  • Frais de souscription élevés : ils sont en général de 8% à 12% environ. À ceux-ci s’ajoutent les frais de gestion annuels. Il faut compter en général deux années de rendement pour compenser les frais de souscription.

  • Placement diversifié, mais qui reste risqué : même si c’est un investissement conservateur, le risque sur les SCPI est réel. La valeur des parts peut baisser en cas de mauvaise gestion ou de retournement du marché de l’immobilier. Certaines SCPI sont investies sur de l’immobilier spécifique comme des bureaux ou des entrepôts, plus sensibles aux changements de conjoncture. Pour limiter le risque, il est donc indispensable de vérifier sur quels types de biens est investie la SCPI ainsi que la renommée de la société de gestion.

Quels sont les types de SCPI ?

Il existe différents types de SCPI qui répondent à des besoins différents. En fonction de tes objectifs, tu pourras t’orienter vers des SCPI de rendement, de valorisation ou fiscales.

Les SCPI de rendement

L’objectif principal de ces SCPI est de distribuer du revenu, généralement de façon trimestrielle. Elles constituent la grande majorité du marché des SCPI (plus de 90%). Le choix est grand au sein de cette catégorie : SCPI diversifiées, SCPI spécialisées sur un seul type de biens immobiliers ou un secteur d’activité (comme la santé par exemple). Elles sont parfaites pour se constituer un revenu complémentaire.

Les SCPI de valorisation

Aussi appelées SCPI de plus-value, ces SCPI sont plus confidentielles. Leur objectif n’est pas de distribuer du revenu, mais d’obtenir l’appréciation la plus importante possible du capital. Elles investissent sur des biens à fort potentiel de valorisation. L’investisseur espère donc une plus-value conséquente au moment de la revente de ses parts.

Les SCPI fiscales

Ces SCPI permettent de bénéficier des lois fiscales incitatives sans investir dans un bien propre. Les biens achetés par la société de gestion doivent répondre aux critères de la loi qu’elles suivent (Pinel, Malraux, Denormandie, etc.). Ces SCPI sont intéressantes, car elles permettent de profiter simplement des avantages fiscaux. Cependant, comme pour un bien classique, il faut respecter les durées d’engagement. L’investissement doit être conservé jusqu’à la dissolution de la SCPI, soit 9 ans en moyenne. De plus, ces SCPI ont un rendement légèrement inférieur aux SCPI classiques. Il faut donc s’assurer que le gain fiscal sur la durée d’engagement vient compenser voire dépasser la perte de rendement.

Comment choisir une SCPI ?

Nous l’avons vu précédemment, il existe plusieurs types de SCPI. Cependant, au sein de chaque catégorie, de nombreuses SCPI différentes sont accessibles. Alors, comment faire son choix ?

Une fois que tu as sélectionné plusieurs SCPI en fonction de ton objectif principal (revenu complémentaire, constitution de patrimoine ou défiscalisation), demande les documents explicatifs à la société de gestion. Ils sont réglementaires et la société est obligée de les fournir. 

  • Le Document d’Informations Clés (DIC) : ce document, obligatoire depuis 2018, n’est pas réservé aux SCPI. Il est également fourni avec les OPC ou les contrats d’assurance-vie par exemple. Il informe sur le type de produit, le niveau de risque, l’objectif du placement, la durée d’investissement conseillée et les gains attendus. C’est un bon point de départ.
  • La note d’information : document plus pointu, elle permet de rentrer dans les détails du fonctionnement de la société de gestion. Elle reprend également les modalités d’entrée et de sortie de la SCPI.
  • Les statuts de la société : ils permettent de bien comprendre le fonctionnement de la société et sa gouvernance.
  • Les bulletins d’information trimestriels : ils informent sur les dernières opérations immobilières réalisées, le bilan de la société, les dividendes distribués, etc.

Tous ces documents permettent de bien comprendre les différentes SCPI. L’ensemble des informations indispensables à connaître y sont reprises. Ils sont d’autant plus intéressants que ce sont des éléments réglementaires et non des prospectus marketing. Ils facilitent donc les comparaisons entre différentes sociétés civiles de placement en immobilier.

Quel est le rendement des parts de SCPI ?

Une fois ton choix arrêté sur une ou plusieurs SCPI, il pourra être intéressant de comparer les rendements. Si les SCPI sont sur des investissements proches, nul doute que leur rentabilité sera également assez similaire. Par contre, si tu hésites entre deux SCPI aux stratégies différentes, le rendement pourra être un critère supplémentaire de décision.

L’ASPIM, Association française des Sociétés de Placement Immobilier, publie chaque année le bilan des investissements en SCPI. Le dernier rapport du 10/02/2021 nous donne les informations sur l’évolution du marché en 2020.

On y apprend notamment que le taux de rendement moyen en 2020 était de 4,18%, contre 4,4% en 2019. Ce rendement est relativement stable puisqu’il s’établissait à 4,35% en 2018 et 4,43% en 2017. Bien entendu, ces chiffres sont des moyennes et des disparités existent entre les différentes SCPI. La légère baisse de 2020 s’explique essentiellement par les difficultés de paiement des loyers liées à la covid 19. Le prix moyen des parts a quant à lui augmenté de 1,12% en 2021.

Indéniablement, le marché des SCPI en France continue de se développer. Même si la collecte a été en baisse en 2020, elle reste la 3e plus forte depuis la création des SCPI. Fin 2020, la capitalisation des SCPI était de 71,4 milliards d’euros, soit + 9% en un an. La tendance se poursuit au 1er trimestre 2021 avec une augmentation de la collecte de 6% par rapport au premier trimestre 2021. On compte aujourd’hui en France un peu plus de 200 SCPI.

Quelle fiscalité pour l’investissement en SCPI ?

Les parts de SCPI sont soumises à la même fiscalité qu’un bien immobilier classique. Le paiement des impôts intervient au niveau des revenus distribués et sur la plus-value en cas de revente.

Pendant la détention des parts 

C’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique sur les revenus distribués. Ils s’ajoutent aux traitements et salaires, et sont donc taxés au taux de la tranche marginale du contribuable. 

Revenu déclaré0 à 10.084€10.085€ à 25.710€25.711€ à 73.516€73.517€ à 158.122€> 158.123€
Taux d’imposition0%11%30%41%45%
Source : service-public.fr — 07/2021

À cette imposition, il ne faut pas oublier d’ajouter les prélèvements sociaux de 17,2%. Pour un ménage imposé à la tranche marginale de 45%, le taux d’imposition peut donc monter jusqu’à 62,2%.

Le détenteur des parts a également la possibilité d’opter pour le régime du micro foncier s’il ne touche pas plus de 15.000€ de revenus fonciers par an et s’il loue par ailleurs un logement nu dont il est propriétaire. Cela peut être une bonne option dans le cas des SCPI. En effet, ce choix permet de bénéficier d’un abattement de 30% sur les revenus déclarés. Par contre, en prenant cette option, le contribuable renonce à déduire ses charges pour son autre bien immobilier. Il faut donc bien calculer l’impact fiscal avec toutes les données de l’équation avant de faire son choix.

À la revente des parts

Le gain éventuel retiré lors de la vente des parts est soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières. La plus-value réalisée est assujettie à l’impôt sur le revenu selon la tranche marginale, et aux prélèvements sociaux de 17,2%. Cependant, certains abattements existent en fonction de la durée de détention des parts, sur l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux :

Durée de détentionTaux d’abattement impôt sur le revenuTaux d’abattement prélèvements sociaux
moins de 6 ans0%0%
de 6 à 21 ans6%1,65%
22 ans4%1,6%
de 23 ans à 30 ansexonération9%
plus de 30 ansexonérationexonération
Source : service-public.fr — 07/2021

Par exemple, si tu souhaites vendre des parts de SCPI que tu détiens depuis 9 ans, tu auras un abattement de 6% par rapport au taux de ta tranche marginale. Sur les prélèvements sociaux, tu obtiendras une réduction de 1,65%, soit un taux de 17,2% – 1,65% = 15,55%.

Bon à savoir

Pour des investisseurs au patrimoine important, une souscription démembrée peut être intéressante. Si l’investisseur n’achète que la nue-propriété des parts, il ne touche pas les revenus. Ceux-ci sont versés uniquement au moment de la reconstitution de la pleine propriété, soit à une date prévue à l’avance, pour préparer la retraite par exemple, soit au décès du souscripteur, dans une optique de succession. Pendant qu’il n’a que la nue-propriété, l’investisseur n’aura pas à payer l’impôt sur le revenu ni à déclarer ses parts de SCPI à l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière. 

Dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie

Si l’investissement en parts de SCPI est réalisé au sein d’un contrat d’assurance-vie, c’est la fiscalité de celui-ci qui s’applique. Cette option est intéressante dans la mesure où les revenus distribués restent à l’intérieur du contrat et ne sont donc pas fiscalisés. Au moment de la revente des parts et de la sortie des fonds, les avantages fiscaux de l’assurance-vie s’appliquent également aux parts de SCPI.

Attention cependant à bien vérifier toutes les conditions d’investissement avant de vous lancer dans cette voie. En effet, les droits d’entrée sur le contrat d’assurance-vie viendront s’ajouter aux frais d’entrée et de souscription des parts. Même si les frais des SCPI à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie sont légèrement minorés, l’addition peut vite s’avérer salée. Il faut que le gain fiscal soit réellement intéressant ou que la logique de transmission prime pour s’engager dans cette voie.

Peut-on faire un prêt pour financer des parts de SCPI ?

Oui, c’est tout à fait possible, et même conseillé si tu souhaites bénéficier de l’effet de levier. C’est également un bon moyen de réduire l’assiette fiscale en déduisant les intérêts d’emprunt du revenu foncier. 

Il faut que l’opération ait un certain montant pour être intéressante. Si le montant à financer est inférieur à 50.000€, la banque t’orientera sûrement vers un prêt conso, avec un taux d’intérêt pas très intéressant. Il faut donc privilégier une opération supérieure à 50.000€ si tu souhaites avoir accès à un crédit immobilier.

Emprunter pour financer des parts de SCPI présente de nombreux avantages : 

  • Possibilité de financer à 100% : sur ce genre de montage, les banques sont assez enclines à financer 100% de l’opération. En effet, elles peuvent prendre les parts de SCPI en garantie du prêt, et il n’y a pas de frais de notaire à payer. L’opération est relativement simple et la banque peut aisément couvrir son risque. L’effet de levier est maximisé, car tu n’as pas ou peu d’apport à mobiliser pour l’opération. Avec les taux d’intérêt bas, ce type d’opération peut s’avérer très intéressant pour constituer son patrimoine ou diversifier ses investissements.
  • Déduction des intérêts d’emprunts : nous l’avons vu plus haut, la fiscalité des revenus fonciers peut vite s’avérer pénalisante pour l’investissement en SCPI. Faire un prêt permet de déduire les intérêts d’emprunt, d’autant plus si le montage est réalisé avec un prêt in fine. La banque prendra alors les parts de SCPI en garantie pour rembourser le crédit à la fin de l’opération. La mensualité de prêt, composée intégralement d’intérêts, sera entièrement déductible des revenus fonciers.

Où et comment acheter des parts de SCPI ?

Maintenant que nous avons vu le fonctionnement des SCPI, il reste à passer à l’action : concrètement, comment fait-on pour acheter des parts de SCPI ?

À qui s’adresser pour souscrire des parts de SCPI ?

Si tu souhaites souscrire des parts de SCPI, tu peux passer soit directement par la société de gestion, soit par un intermédiaire, ce qui est le cas le plus fréquent. De nombreux intervenants sont susceptibles de proposer des parts de SCPI :

  • les banques traditionnelles : c’est vers elle qu’on se tourne en premier lieu quand on détient un compte dans une agence physique. Cependant, elles ont au final peu de SCPI à proposer, ou souhaitent commercialiser en priorité les SCPI dont elles sont partenaires.
  • les conseillers en gestion de patrimoine indépendants : il s’adresse en général directement aux sociétés de gestion et s’occupe des formalités administratives pour son client. L’achat de parts de SCPI rentre ici dans la gestion d’une stratégie patrimoniale globale.
  • les banques en ligne : Bforbank, Fortuneo ou Boursorama Banque par exemple, proposent des parts de SCPI à leurs clients. Elles offrent en général la possibilité de souscrire via un contrat d’assurance-vie. Les SCPI sélectionnées sont celles détenues par les partenaires des banques en ligne.
  • les sites en ligne spécialisés dans la vente de SCPI : nouveaux venus dans l’univers des SCPI, ils ont vu leur développement s’accélérer depuis l’ouverture de la souscription en ligne. Spécialisés dans leur domaine, ils proposent aux investisseurs un choix important de SCPI. Ils commercialisent en général tous les types existants de parts : SCPI de rendement, fiscales, spécialisées, achetées à crédit ou dans un contrat d’assurance-vie. Tout (ou presque) est possible.

Comment souscrire des parts de SCPI ?

Une fois ta SCPI sélectionnée, il n’y a plus qu’à concrétiser l’achat. Il faut savoir que le montant minimum qu’il est possible d’investir est très différent d’une SCPI à l’autre. Certaines sont accessibles à partir de 200€ quand d’autres exigent 10.000€ pour entrer au capital.

Il n’est pas nécessaire de détenir un compte spécifique comme pour les actions par exemple. Il suffit de souscrire via un formulaire et fournir certains documents (une pièce d’identité, un justificatif de domicile, un chèque ou un RIB pour le règlement.).

Si les parts sont souscrites à l’intérieur d’un contrat d’assurance-vie, l’achat s’effectue exactement comme pour un fonds commun de placement, grâce à une liasse de souscription.

Différences entre les SCPI et les SIIC

Les parts de SCPI sont les supports les plus connus quand il s’agit de pierre papier. Cependant, d’autres produits existent. Les SIIC notamment permettent également d’investir sur le secteur de l’immobilier. Quelles sont les différences entre SCPI et SIIC ?

Les SIIC sont des Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées. Comme les SCPI, leur activité principale est de valoriser et gérer un portefeuille de biens immobiliers. Cependant, elles n’ont pas le même statut. Contrairement aux SCPI, elles sont cotées sur les marchés boursiers et leur fonctionnement est proche de celui d’une action classique. De ce fait, le ticket d’entrée est généralement moins élevé que sur les SCPI, et le marché secondaire beaucoup plus actif.

Faisons un point sur les principales différences entre les SCPI et les SIIC :

DénominationSCPISIIC
Type de titreParts de sociétésActions
Frais d’entréede 8% à 12% en moyenneFrais de courtage
FiscalitéRevenus fonciers à la tranche marginale de 0% à 45% + prélèvements sociaux de 17,2%PFU de 30%
Éligibilité aux produits de défiscalisation immobilière type Pinel, MalrauxOuiNon

Si tu souhaites te positionner sur l’immobilier sans forcément te lancer dans l’achat long terme de SCPI, les SIIC sont une bonne alternative à explorer. Moins de frais, imposition plus avantageuse (sauf pour les personnes ayant un faible revenu fiscal), plus de flexibilité, c’est une bonne piste de diversification de portefeuille pour qui souhaite investir sur des sociétés foncières. D’autant plus que les SIIC marquent des points au niveau de la diversification : si les SCPI détiennent quelques dizaines de biens, souvent en France, les SIIC sont de grands groupes qui peuvent gérer des centaines de biens, même à l’international.

Attention cependant, qui dit marché actif et liquide, dit aussi volatilité. Les SIIC sont cotées, donc soumises (à court terme) aux fluctuations du marché. Logiquement la volatilité, donc le risque (même s’il s’efface avec la durée de détention) est rémunéré : la performance des SIIC est un peu plus élevée. 

FAQ —Questions fréquentes

  • Qu’est-ce qu’une SCPI ?

    Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Son rôle est d’acquérir et de gérer des biens immobiliers pour des investisseurs qui ont acheté des parts de la société.

  • Quelle est la fiscalité d’un investissement en SCPI ?

    Les parts de SCPI sont soumises à la fiscalité des revenus fonciers, que ce soit pour la distribution des revenus ou pour la plus-value au moment de la revente. À ce titre, les gains sont additionnés aux traitements et salaires, et soumis à la tranche marginale d’imposition. À cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%. En cas de revente, des abattements sont attribués en fonction de la durée de détention des parts. Pour les personnes concernées, les parts de SCPI entrent dans l’assiette de l’IFI, l’impôt sur la fortune immobilière.

  • Existe-t-il différents types de SCPI ?

    Il existe trois principaux types de SCPI : les SCPI de rendement (qui représentent plus de 90% du marché des SCPI), les SCPI de valorisation aussi appelées de plus-value, et les SCPI fiscales (Pinel, Malraux, etc.).

  • Peut-on souscrire des SCPI dans un contrat d’assurance-vie ?

    Oui, certains assureurs proposent la souscription de parts de SCPI à l’intérieur des contrats d’assurance-vie.

  • Peut-on acheter des parts de SCPI à crédit ?

    Oui, c’est tout à fait possible. Les banques peuvent proposer un prêt à la consommation pour un investissement de moins de 50.000€ et un prêt immobilier au-delà. C’est un bon moyen de réduire l’assiette d’imposition en déduisant les intérêts d’emprunt du revenu foncier généré.

  • Peut-on souscrire des SCPI en ligne ?

    Il existe aujourd’hui plusieurs intermédiaires spécialisés qui proposent la souscription de SCPI en ligne. Si cela facilite grandement les choses, il ne faut pas oublier pour autant de demander toutes les informations réglementaires et vérifier la solidité financière de la société de gestion.