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Comment investir dans l’immobilier : guide complet

Investir dans l’immobilier est le rêve de beaucoup de Français. Rassurés d’investir dans la pierre, ils considèrent cet achat comme une valeur sûre pour leur avenir. Effectivement, investir son argent dans l’immobilier est une composante indispensable d’une bonne gestion de patrimoine diversifiée. Pourquoi acheter un bien immobilier locatif ? Comment s’y prendre et quelles sont les options possibles ? Quels sont les bons conseils à suivre pour réussir son investissement immobilier ?

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À savoir
  • Il existe de nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier : diversifier son patrimoine, obtenir un complément de revenu, bénéficier de l’effet de levier d’un prêt immobilier, optimiser sa fiscalité, etc.
  • Tu peux investir dans l’immobilier de différentes façons : en achetant un bien physique en direct, en souscrivant des parts de SCPI, en investissant dans des ETF immobiliers ou des SIIC, ou encore en participant à une opération de crowdfunding immobilier.
  • Les lois fiscales incitatives comme la loi Pinel ou la loi Censi-Bouvard permettent d’investir dans un bien immobilier tout en bénéficiant de réductions fiscales.
  • Les ETF immobiliers sont un moyen de se positionner facilement sur le marché immobilier avec une mise de départ faible.

Qu’entend-on par investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier est un sujet vaste qui couvre différentes réalités. Par exemple, on peut acheter sa résidence principale ou sa résidence secondaire. Même si cela reste un investissement, puisqu’on va immobiliser une somme d’argent importante, on est ici sur un achat personnel, voire un achat plaisir, qui va répondre à des besoins différents d’un pur investissement financier. Bien sûr, cette acquisition fait partie intégrante du patrimoine, mais elle ne génère pas de revenus ni de rendement (au contraire, elle est plutôt source de coûts).

Dans cet article, nous allons nous focaliser sur l’investissement immobilier dans le cadre d’un placement de long terme, avec un objectif de rendement. Dans cette optique, investir dans l’immobilier est une composante importante de la diversification du patrimoine. Dans la grande majorité des cas, il s’agira d’investir dans l’immobilier locatif ou sur des placements dont le sous-jacent est l’immobilier. Ces types d’investissements n’ont pas grand-chose à voir avec l’achat d’une résidence principale, les motivations sont complètement différentes.

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Détenir un bien immobilier est un souhait partagé par beaucoup de personnes. Son côté tangible et rassurant y est sûrement pour beaucoup. Derrière les généralités, quelles sont les raisons pour lesquelles il faut investir dans l’immobilier ?

Diversifier son patrimoine

C’est certainement la raison principale pour investir dans l’immobilier. On ne le répétera jamais assez, mais il est indispensable de diversifier son patrimoine pour limiter les risques et optimiser la performance sur le long terme. Pour diversifier efficacement ses avoirs, il faut investir dans différentes classes d’actifs. Pour faire simple, une classe d’actifs est un regroupement de placements de même type. Par exemple, on peut citer les actifs financiers (actions, obligations, ETF, etc.), l’immobilier ou encore les liquidités (livrets réglementés, comptes sur livret, etc.). 

En fonction de ton profil de risque, tu dois affecter un pourcentage de tes placements sur ces différentes classes d’actifs. Investir dans l’immobilier est donc un incontournable pour gérer efficacement ton portefeuille. Pour rappel, il est important de diversifier également au sein de chaque classe d’actifs. 

Avoir des revenus complémentaires

Dans notre article comment épargner, nous passons en revue les différents types d’épargne : épargne de précaution, de projet, investissement long terme et épargne retraite. Investir dans l’immobilier correspond parfaitement aux deux dernières catégories d’épargne : l’investissement long terme et l’épargne retraite.

En effet, l’investissement immobilier est un bon moyen d’obtenir un complément de revenus. Le rendement intervient à deux niveaux : sur la valorisation du bien ou du placement (plus-value), et sur la distribution des loyers (ou des dividendes en fonction du type de placement). Une des motivations pour investir dans un bien immobilier est souvent de se garantir un complément de revenus, particulièrement pour pallier une baisse des ressources à la retraite.

Utiliser l’effet de levier du crédit

C’est un des avantages majeurs de l’immobilier par rapport à d’autres placements. En effet, il est possible de s’endetter pour investir. Cela permet d’acheter un bien ou des parts de SCPI sans immobiliser la totalité du prix à payer. Tu peux ainsi bénéficier de l’effet de levier : un montant limité d’investissement te permet d’obtenir le rendement sur la totalité du bien. Bien sûr, il faut retirer le coût du prêt, mais en période de taux bas, le calcul est généralement favorable (même s’il ne faut pas oublier que quand les taux sont bas les prix de l’immobilier sont généralement plus élevés). De plus, tu libères tes fonds pour réaliser d’autres investissements.

Le recours au crédit est particulièrement conseillé dans le cadre d’un investissement pour préparer la retraite. Les revenus tirés du placement couvrent la mensualité de prêt pendant que l’investisseur n’en a pas besoin. Au moment de la retraite, le bien est financé et les loyers sont intégralement perçus. Si tu veux savoir quelle serait la mensualité ou la durée de ton prêt pour acheter un bien immobilier, tu peux utiliser notre calculette prêt immobilier.

Réduire les impôts

Un investissement ne doit jamais avoir pour seul motif la fiscalité, en tout cas ça ne doit pas être la première raison. Toutefois, dans le cadre d’une gestion de patrimoine diversifiée, la fiscalité, et surtout son impact sur la rentabilité, doit être prise en compte. Concernant l’immobilier, la fiscalité peut vite venir grignoter une grande partie du rendement, surtout pour les contribuables dans les tranches marginales d’imposition hautes. 

Il existe toutefois de nombreuses lois fiscales permettant d’obtenir des avantages fiscaux et des réductions d’impôts. Parmi celles-ci, on peut citer la loi Pinel, le LMNP ou encore la loi Censi-Bouvard. 

Investir dans l’immobilier via ces lois permet non seulement de réaliser un investissement locatif avec les avantages que nous avons déjà cités, mais également de réduire la pression fiscale.

Comment investir dans l’immobilier locatif ?

Si tu souhaites diversifier ton patrimoine et investir dans l’immobilier, de nombreuses options s’offrent à toi.

Acheter un bien en direct

Le moyen qui vient en premier à l’esprit quand il s’agit d’investir dans l’immobilier est d’acheter un bien physique pour le louer. Il est vrai que c’est une solution simple qui apporte certains avantages :

Avantages

  • Satisfaction de pouvoir choisir le logement et de matérialiser son investissement ;
  • Accès au crédit immobilier : tous les placements immobiliers ne permettent pas l’accès au crédit (les actions foncières ou les ETF immobilier, par exemple, n’ouvrent pas droit à un prêt immobilier) ;
  • Investissement dans le cadre de lois fiscales : dans les lois fiscales comme le Pinel, ce sont la plupart du temps des logements neufs achetés sur plans qui sont concernés.

    Toutefois, acheter un bien en direct n’est pas sans risque. Certaines limites et contraintes fortes ne sont pas à négliger :

    Inconvénients


      • Diversification difficile : en effet, avec cette méthode il est très difficile de diversifier son portefeuille immobilier. Tout l’investissement est concentré sur un, au mieux quelques logements ;
      • Immobilisation de fonds importante : même en ayant recours à un prêt, un apport personnel est toujours demandé. Pour ceux dont le prêt ne passe pas à la banque, par manque de garanties ou absence de CDI par exemple, les fonds à immobiliser sont conséquents ;
      • Investissement personnel : gérer un bien seul demande beaucoup du temps et des connaissances (suivi des loyers, comptabilité, travaux, recherche de locataires, etc.). Bien sûr, il est toujours possible de passer par une agence immobilière, mais les frais engendrés viennent sérieusement entamer la rentabilité.
      • Placement non liquide : les fonds placés dans un bien immobilier ne sont pas mobilisables rapidement. En effet, le processus de vente est long (et coûteux). De plus, les impacts fiscaux sont non négligeables (impôt sur la plus-value immobilière).

      Investir dans la pierre-papier

      Une autre façon d’investir dans l’immobilier est de souscrire des parts de SCPI. Les SCPI, que l’on appelle communément la pierre-papier, sont des sociétés qui investissent dans un portefeuille de biens immobiliers et en assurent la gestion. Les investisseurs souscrivent ensuite des parts de ce portefeuille. Les SCPI présentent de nombreux atouts :

      Avantages

      • Facilité d’accès : souscrire des parts de SCPI est beaucoup plus simple que d’acquérir un bien immobilier. On peut les acheter sur un compte classique, mais également dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie.
      • Mise de départ faible : grâce aux parts de SCPI, tu peux te positionner sur l’immobilier avec de faibles montants (à partir de 500€ environ). En fonction de la taille de ton patrimoine global, mais également selon tes fonds disponibles, il peut être plus raisonnable d’investir dans des parts de SCPI pour se positionner sur l’immobilier. Beaucoup de personnes font le choix d’acheter un bien immobilier en y consacrant la quasi-totalité de leurs économies. Si cela leur paraît rassurant, ils se privent ainsi de diversifier leur patrimoine, et concentrent tout le risque sur un seul bien. Avec un patrimoine limité, il vaut mieux investir dans des parts de SCPI et diversifier ses avoirs sur d’autres classes d’actifs.
      • Gestion simplifiée : avec les SCPI, tu n’as pas besoin d’intervenir dans la gestion au quotidien de ton bien. Tout est pris en charge par la société de gestion.
      • Diversification : quand tu souscris des SCPI, tu obtiens des parts d’un portefeuille immobilier diversifié. Non seulement il y a plusieurs biens qui constituent la SCPI, mais tu peux également diversifier au sein de la classe d’actifs immobilier (bureaux, entrepôts, immobilier résidentiel, résidences de tourisme, etc.). C’est un gros plus par rapport à l’achat d’un bien en direct.
      • Accès au crédit immobilier : l’achat de parts de SCPI peut être financé par un prêt immobilier.

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        Acheter des SCPI sur une assurance-vie
        Si tu souhaites souscrire des parts de SCPI sur un contrat d’assurance-vie, rendez-vous sur notre comparatif des meilleures assurances-vie.

        Comme pour tout investissement, tout n’est pas parfait. Il y a quelques points négatifs à prendre en compte avant d’investir :

        Inconvénients


          • Frais d’entrée et de gestion élevés : de l’ordre de 8 à 12 %. Toutefois, ces pourcentages sont à mettre en relation avec la gestion locative d’un bien en direct qui comporte également de nombreux frais (entretien, frais de mise en location, taxe foncière, etc.).
          • Marché secondaire parfois peu liquide : en fonction des SCPI, il est parfois difficile de revendre les parts. Il faut vraiment considérer l’achat de parts de SCPI comme un placement long terme, au même titre qu’un bien immobilier physique.
          • Risque : même si les SCPI permettent de diversifier tes investissements dans l’immobilier, il ne faut pas oublier que ça reste un placement risqué. Certaines SCPI sont positionnées sur des niches, et ne sont pas à l’abri d’une crise majeure. De même, la société de gestion peut faire faillite ou mal gérer le portefeuille de biens. Avant d’investir, renseigne-toi bien sur la société qui gère la SCPI et sur le type de biens immobiliers en portefeuille.

          Tu peux également investir dans la pierre-papier en achetant des actions de sociétés foncières immobilières, qu’on appelle des SIIC. Les SIIC ont la même activité que les SCPI. La différence est qu’elles sont cotées en bourse, ce sont donc des actions. De ce fait, elles sont plus liquides et présentent moins de frais d’entrée, mais elles sont aussi plus volatiles (donc plus risquées). Si tu veux en savoir plus au sujet des SCPI et des SIIC, tu peux consulter notre guide spécial SCPI.

          Participer à une opération de crowdfunding immobilier

          En plein développement actuellement, le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, est un nouveau moyen d’investir dans la pierre. Il s’agit de mettre en relation des investisseurs (qui vont prêter de l’argent) et des porteurs de projets (des promoteurs immobiliers) via une plateforme dématérialisée. C’est une nouvelle façon de se positionner sur l’immobilier, sans investir dans un logement en direct ou un portefeuille de biens. Le particulier prête de l’argent pour le montage d’une opération immobilière. Au moment de la vente des logements, ou si une banque prend le relais du financement participatif, le prêt est remboursé et l’investisseur touche sa rémunération. 

          Ce placement d’un nouveau genre permet d’obtenir des rendements intéressants (de l’ordre de 7 % à 12 %/an), pour des durées de placement relativement courtes (2 ans en moyenne). Mais attention, il ne faut pas perdre de vue que les financements présentés en crowdfunding n’ont souvent pas obtenu les prêts des banques. Il s’agit donc de placements risqués sur lesquels investir avec beaucoup de précautions. En effet, en cas de défaut du promoteur, l’investisseur perd l’intégralité de sa mise. 

          Le risque ajouté au manque d’historique sur ce type d’opérations nous fait dire qu’il vaut mieux le réserver à une très petite part de son portefeuille, pour dynamiser les investissements.

          Intégrer des ETF immobiliers à son portefeuille

          On n’y pense pas forcément, mais il est possible d’investir dans l’immobilier grâce aux ETF. C’est d’ailleurs un bon moyen de diversifier son portefeuille au niveau de la classe d’actif (ici l’immobilier), mais également au niveau géographique (les ETF permettent de se positionner sur des SIIC et REIT du monde entier dans un seul ETF). Dans notre guide spécial ETF, nous te présentons plusieurs portefeuilles indiciels à reproduire pour diversifier tes avoirs. Un de nos portefeuilles (le numéro 6) intègre d’ailleurs des ETF immobiliers. Nous te proposons quelques exemples d’ETF pour investir dans l’immobilier.

          Nom de l’ETFISINMéthode de réplicationMode de distributionTERDeviseEncoursMarché couvert
          Amundi ETF FTSE EPRA NAREIT Global UCITS ETF DRLU1437018838Physique (réplication complète)Capitalisation0,24 %EUR180 M€Grandes sociétés immobilières dans les pays développés
          iShares European Property Yield UCITS ETF EUR (Acc)IE00BGDQ0L74Physique (réplication complète)Capitalisation0,40 %EUR299 M€Sociétés foncières cotées en Europe
          Lyxor FTSE EPRA/NAREIT Global Developed UCITS ETF – Dist (EUR)LU1832418773Synthétique
          (Swap non financé)
          Distribution0,45 %EUR119 M€Grandes sociétés immobilières dans les pays développés
          Source : amundietf.fr, ishares.com, lyxoretf.fr – 06/2022

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          Les conseils pour investir dans l’immobilier

          Que tu investisses dans un logement physique, des parts de SCPI ou du financement participatif, il y a certains critères à respecter quand on investit dans l’immobilier. Certains points s’appliquent plus à certains placements qu’à d’autres, mais dans l’ensemble, tu peux consulter cette check-list, quel que soit ton investissement immobilier :

          • Privilégier l’emplacement

            Quel que soit ton achat, le 1er critère est toujours l’emplacement du bien. Même si tu achètes un logement sur plan dans le cadre de la loi Pinel, vérifie bien à quel endroit va être implanté l’immeuble, quel est le besoin en logements, comment est la qualité de vie dans le quartier (commerces, transports, écoles, infrastructures), etc. Dans le cadre d’une SCPI, regarde la diversification géographique du portefeuille immobilier et les villes dans lesquelles les biens sont implantés.

          • Rester objectif

            Nous parlons ici d’un investissement pour obtenir un rendement, et non d’un achat coup de cœur comme une résidence principale ou secondaire (et même dans ce cas où le critère émotionnel entre en ligne de compte, il ne doit pas être le seul). La décoration d’un logement, par exemple, ne doit pas faire perdre de vue les critères principaux : la situation du bien, son prix au m2 par rapport à celui du quartier, les travaux qu’il va falloir effectuer, l’intérêt locatif, etc. Mets en place une grille de notation avec plusieurs critères. Si le bien n’y répond pas, ne perds pas de temps. Passe ton chemin et ne te laisse pas influencer par les agents immobiliers qui voudront te faire signer rapidement ou le quartier que tu trouves sympa.

          • Diversifier

            Nous en avons déjà parlé mais c’est un point fondamental. Le risque majeur de l’immobilier est le manque de diversification. Il est très facile de déséquilibrer son patrimoine en mettant une part importante de son argent sur un bien immobilier. Non seulement tu n’as plus les fonds pour diversifier sur d’autres classes d’actifs, mais ton patrimoine est concentré sur un seul investissement. Pour rappel, quand tu investis dans l’immobilier, la diversification doit intervenir à 3 niveaux, avec : différents biens, différentes zones géographiques et différents secteurs (logements, bureaux, commerces, entrepôts, etc.).

          • Prendre en compte la fiscalité

            La fiscalité de l’immobilier est assez complexe en fonction du type d’investissement, et variable en fonction de chacun. Un placement immobilier intéressant pour une personne peut perdre tout son intérêt pour un autre, si l’imposition est différente.

            Par exemple, pour les revenus fonciers, le contribuable est imposé à sa tranche marginale + les prélèvements sociaux de 17,2 %. S’il est dans la tranche maximale de 45 %, son imposition est donc de 62,2 % sur les revenus immobiliers, ce qui entame largement la rentabilité. Au contraire, s’il est dans une tranche à 11 %, son imposition est de 28,2 %, soit moins que la flat tax de 30 % des principaux produits financiers (comme les actions ou les ETF).

            De même, investir dans un bien Pinel n’a d’intérêt que dans une logique patrimoniale globale, en fonction de la situation du foyer fiscal.

          FAQ – Questions fréquentes

          Peut-on investir dans l’immobilier sans apport ?

          Comment investir dans l’immobilier avec un petit budget ?