Loi Pinel : guide pour réussir ton investissement immobilier

Créé en 2015 pour soutenir la construction immobilière, le dispositif de défiscalisation Pinel est toujours en vigueur aujourd’hui. Plébiscité par les Français, c’est un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier tout en réduisant ses impôts. Si tout le monde a déjà entendu parler de la loi Pinel, rares sont ceux qui en connaissent parfaitement le fonctionnement. Si tu souhaites investir dans l’immobilier et tout savoir sur la loi Pinel 2021, notre guide est fait pour toi. Tu trouveras ici la définition du dispositif, les avantages fiscaux accordés, les différentes conditions à remplir, le système de zones Pinel et les plafonds associés. La loi Pinel n’aura plus de secrets pour toi.

À savoir
  • La loi Pinel est un dispositif fiscal incitatif permettant d’obtenir une réduction d’impôt en échange d’un investissement immobilier à usage locatif
  • Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans
  • La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% du montant du bien (dans la limite de 63.000€ d’avantage fiscal)
  • Les loyers doivent respecter un plafond au m2 défini dans le cadre de la loi et variable selon la zone de l’investissement
  • Les locataires sont soumis à un plafond de ressources
Sommaire

Qu’est-ce-que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif fiscal incitatif dont l’objectif est de favoriser l’investissement immobilier. L’acheteur d’un appartement ou d’une maison éligible à la loi Pinel va percevoir un avantage fiscal en échange de la mise en location de son bien sous certaines conditions. 

L’objectif pour le gouvernement est de proposer à la location des appartements neufs à un prix abordable dans des zones où l’offre locative est tendue. 

La loi Pinel a été créée en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et de l’égalité du territoire. Elle a succédé à la loi Duflot dont elle reprend certains grands principes. Le dispositif Pinel n’est pas le premier de ce type. Avant lui, de nombreuses lois soutenant les investissements immobiliers locatifs ont existé. Tu as certainement déjà entendu parler des lois Scellier ou de Robien, pour ne citer que les plus récentes.

Depuis son entrée en vigueur en 2015, la loi Pinel est un réel succès. Préparation de la retraite, diversification du patrimoine, revenus complémentaires, elle répond à un besoin patrimonial incontestable chez les contribuables français. Initialement prévu pour s’arrêter en 2017, le dispositif fiscal a été prolongé de 4 ans par le gouvernement d’Édouard Philippe, soit jusqu’au 31 décembre 2021. La loi de finances 2021 a de nouveau prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022 dans les zones A bis, A et B1, et prévoit dès maintenant une poursuite jusqu’en 2024. Cependant, les taux de réduction d’impôt seront dégressifs à partir de 2023 et 2024. Si tu souhaites investir dans l’immobilier et bénéficier de la défiscalisation Pinel, c’est donc encore tout à fait possible. 

Les avantages fiscaux de la loi Pinel

Qui peut bénéficier des avantages fiscaux de l’investissement Pinel ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il faut être un contribuable français. Le bien peut être détenu par un particulier, une SCPI ou une indivision. Si le bien est détenu en indivision, c’est-à-dire à plusieurs, chaque indivisaire recevra l’avantage fiscal au niveau de sa quote-part. Par contre, un achat locatif en loi Pinel ne peut pas être démembré. Si la nue-propriété et l’usufruit sont séparés, l’avantage fiscal est perdu.

Le dispositif rentre dans le calcul des niches fiscales plafonné à 10.000€ par an. Si tu bénéficies déjà d’avantages fiscaux et que tu envisages d’investir en loi Pinel, n’oublie pas de vérifier que tu ne dépasseras pas ce plafond une fois ton investissement réalisé.

Les conditions de réduction d’impôt

Pour éviter des dérives, certaines limites ont été apportées concernant le calcul de la réduction fiscale : 

  • prix de 5.500€/m2 maximum
  • 300.000€ d’investissement maximum par personne et par an
  • 2 logements maximum

Sous ces conditions, la loi Pinel accorde à l’investisseur une réduction fiscale en fonction de la durée d’engagement de location de son bien. Le principe est simple. Plus tu t’engages à louer longtemps, plus le taux est intéressant. À ce jour et jusqu’en 2022, les taux sont les suivants :

Engagement de durée de locationTaux de réduction d’impôt
(% du montant de l’investissement)
Répartition annuelle de la réduction d’impôt
6 ans12%2%
9 ans18%2%
12 ans21%2% puis 1% les 3 dernières années
Source : service-public.fr – 06/2021

En 2023 et 2024, les taux seront progressivement réduits. Cependant, ils pourront rester identiques à ceux de 2022 sous certaines conditions (logements situés dans des quartiers prioritaires ou à haut niveau de performance énergétique). 

Engagement 202220232024
6 ans12%10,5%9%
9 ans18%15%12%
12 ans21%17,5%14%
Source : service-public.fr – 06/2021

À noter

La date qui fait foi pour le calcul de la réduction d’impôt est celle de la signature de l’acte chez le notaire. Si ton bien est une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les travaux devront être terminés dans les 30 mois suivant l’acte d’achat pour ne pas perdre les avantages fiscaux. Dans le cas d’un bien ancien remis à neuf pour être éligible à la loi Pinel, les travaux devront être achevés au plus tard le 31 décembre de la seconde année après la signature.

Exemple de calcul Pinel

Prenons un exemple de simulation Pinel. Cela te permettra de mieux comprendre le fonctionnement du calcul fiscal :

Tu achètes un bien éligible à la loi Pinel de 225.000€. Tu t’engages à le louer pendant 9 ans, tu peux donc bénéficier du taux de 18% de réduction d’impôt (2% par an).

225.000€ x 18% = 40.500€

225.000€ x 2% = 4.500€

Au total, tu pourras gagner 40.500€ en réduction d’impôt, soit 4.500€ par an.

Le montant maximum pour l’investissement étant de 300.000€, la réduction que tu peux obtenir en loi Pinel est de 300.000€ x 21% = 63.000€, soit 6.000€ par an.

Si l’avantage fiscal est très intéressant avec la loi Pinel, un investissement immobilier reste un placement pour le long terme à étudier avec précautions. Il est important de toujours vérifier la localisation du bien, le potentiel locatif et le prix au m2 du quartier pour ne pas surpayer un investissement en loi Pinel.

Quels sont les biens éligibles au dispositif Pinel ?

Pour être éligibles, les biens acquis doivent respecter certaines conditions.

Les conditions concernant le logement

  1. Le type de bien. Pour être éligible, le logement acquis doit être soit :
  • un logement neuf : en état futur d’achèvement ou que tu fais construire toi-même
  • un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation 
  • un local transformé en logement d’habitation.

Depuis le 1er janvier 2021, les logements doivent obligatoirement appartenir à un immeuble collectif. Les biens individuels, comme un pavillon par exemple, ne sont plus éligibles à l’offre.

  1. Les performances énergétiques

C’est une des bases de la loi. Les logements estampillés « Pinel » doivent répondre aux nouvelles normes énergétiques en vigueur. L’objectif est de proposer à la location des logements de bonne qualité à des prix raisonnables.

  • pour un logement neuf : la norme qui s’applique est la réglementation thermique RT 2012
  • pour un logement ancien avec travaux : le label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 font référence

Si les logements ne respectent pas ces normes énergétiques, la réduction fiscale ne pourra pas être accordée.

  1. La date d’achèvement du logement

Nous en avons déjà parlé, mais ce point est très important dans la loi Pinel. De nombreux investisseurs pensent parfois à tort qu’il suffit de « prendre date » en signant un acte d’achat pour bénéficier du dispositif. Si la signature est effectivement indispensable, il est également nécessaire de terminer la construction du logement ou de finir les travaux dans un délai défini par la loi. Passé cette échéance, l’avantage fiscal est perdu.

  • Pour les biens neufs en état futur d’achèvement : l’administration fiscale accorde 30 mois de délai entre la signature authentique de l’acte et l’achèvement des travaux. 
  • Pour les logements avec travaux : le logement doit être prêt pour la location le 31 décembre de la 2année après l’achat du bien.

Les conditions concernant la location Pinel

S’il y a des conditions sur le logement en lui-même, le dispositif Pinel a également des exigences concernant la location. Pour résumer, les prérequis suivants sont indispensables pour obtenir la réduction d’impôt :

  1. Proposer le bien en location vide (non meublée) 
  2. Louer pour une habitation principale
  3. S’engager à louer le bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans
  4. Mettre le bien en location dans un délai d’un an maximum à partir de la livraison ou de l’achèvement des travaux

Dans le cadre de la loi Pinel, il est tout à fait possible de louer son bien à un membre de sa famille. Seule condition à respecter : le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Les 5 zones de la loi Pinel

Un des points fondamentaux de la loi Pinel est la division du territoire en 5 zones. Hérité de la loi Duflot, ce fonctionnement permet au gouvernement de gérer plus facilement les zones où l’offre de logement est tendue. Avant d’acheter un bien immobilier en Pinel, il faut déjà déterminer dans quelle partie du dispositif il se trouve : zone A, A bis, B1, B2 ou C. Les zones A, A bis et B1 correspondent aux villes où l’offre de logement est la plus tendue et sont les seules éligibles à la loi Pinel depuis 2018. Les zones B2 et C regroupent les endroits où il y a le moins de problèmes (petites villes et zones rurales). Elles ne font plus partie du dispositif.

Pour te permettre d’y voir plus clair, voici quelques informations complémentaires concernant les différentes zones :

  • Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne (Yvelines, Seine–Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Val-d’Oise et Val-de-Marne) ;
  • Zone A : Île-de-France hors zone A bis, grandes villes en régions comme Lyon, Lille, Marseille, Nice, Montpellier, Aix-en-Provence, Toulon, ou encore la zone frontalière de la banlieue genevoise ;
  • Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, par exemple Bordeaux, Nantes, Rouen ou Grenoble + la majorité des départements et territoires d’outre-mer ;
  • Zone B2 : communes entre 250.000 et 50.000 habitants ;
  • Zone C : concerne tout le reste du territoire non couvert par une autre zone.

Tu as trouvé un bien que tu souhaiterais acheter, mais tu ne sais pas sur quelle zone Pinel il se trouve ? Tu peux avoir la réponse grâce à ce simulateur.

Ce système par zones permet au gouvernement de proposer des conditions différentes pour les investissements. Ainsi, les plafonds de loyers à respecter ainsi que les plafonds de ressources des locataires seront modulés. Cette mesure est indispensable pour ne pas déconnecter les loyers Pinel du reste du marché locatif.

Les plafonds de loyers Pinel à respecter

Pourquoi imposer des plafonds de loyers à respecter ? Avec la mise en place de la loi Pinel, l’objectif du gouvernement était de proposer à la location des logements décents à des prix maîtrisés, afin de permettre aux foyers modestes de se loger dans de bonnes conditions. Dans certaines zones où l’offre de logement est très tendue, les prix des locations peuvent s’envoler et être difficilement accessibles pour certains ménages. Le système de plafonnement garantit un accès au logement pour tous. Côté propriétaire, il est indéniable que le système de plafond est une réelle contrainte. Cependant, l’avantage fiscal compense la légère baisse de loyer encaissé. C’est donc un deal gagnant-gagnant.

Les plafonds sont différents selon les zones et revalorisés chaque année. Voici les derniers plafonds en vigueur pour 2021 :

ZonePrix au m2 (charges comprises)
A bis17,55€
A13,04€
B110,51€
Source : service-public.fr – 06/2021

Afin d’assurer une réelle équité dans le calcul du loyer, un coefficient multiplicateur est appliqué. Il est calculé de la façon suivante : 0,7 + 19/surface du logement. Ce coefficient arrondi ne peut pas excéder 1,2. Il permet de refléter la réalité du marché, et en particulier la dégressivité en fonction de la taille du logement. En effet, le prix au m2 est généralement plus élevé pour les petites surfaces que pour les grandes. 

Prenons deux exemples : 

  • Pour un logement de 110 m2 situé en zone A, le coefficient multiplicateur à appliquer est : 0,7 + 19/110 = 0,87

Le plafond du loyer par m2 est donc : 13,04€ x 0,87 = 11,34€

  • Pour un logement de 30 m2 dans la même zone, le coefficient multiplicateur à prendre en compte est : 0,7 + 19/30 = 1,33. Le coefficient maximum retenu étant de 1,2, c’est cette valeur qui permettra de calculer le loyer au m2.

Le plafond du loyer par m2 sera donc : 13,04€ x 1,2 = 15,65€

Dans certaines zones particulières, le préfet de région peut décider de réduire les plafonds par arrêté préfectoral. Si tu souhaites faire un investissement en loi Pinel, il est donc indispensable de bien vérifier ces informations pour effectuer le calcul exact de ta future rentabilité.

Les niveaux de ressources du locataire

Dans le dispositif Pinel, le propriétaire doit se plier à de nombreuses contraintes pour bénéficier de la réduction fiscale. De son côté, le locataire souhaitant emménager dans un logement Pinel doit également répondre à certains critères. Ainsi, il ne doit pas dépasser un certain niveau de ressources en fonction de la constitution de son foyer.

Tu trouveras ici le détail des plafonds de ressources des locataires en loi Pinel pour 2021 :

Composition du foyerZone A bisZone AZone B1
Personne seule38.377€38.377€31.280€
Couple57.357€57.357€41.772€
Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge75.188€68.946€50.223€
Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge89.769€82.586€60.643€
Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge106.807€97.766€71.340€
Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge120.186€110.017€80.399€
Majoration pour chaque personne à charge supplémentaire+ 13 390 €+ 12 258 €+ 8 070 €
Source : service-public.fr – 06/2021

Comment  se constituer un patrimoine facilement avec la loi Pinel ?

À première vue, effectuer un investissement en loi Pinel peut sembler complexe et réservé à un cercle d’initié. Cependant, que ce soit pour l’achat et la gestion du logement ou pour le financement, de nombreuses solutions existent pour te faciliter la vie. Investir en loi Pinel est même un excellent point de départ à la constitution d’un patrimoine immobilier.

Faire appel à un promoteur immobilier

Nous l’avons vu ensemble, de nombreuses conditions sont à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel (zone du logement, type de bien, plafond de ressources du locataire, plafond de loyers, etc.). Il est donc difficile de trouver seul un bien qui répondra à tous ces critères. Les logements Pinel étant essentiellement des logements neufs, de nombreux promoteurs immobiliers proposent aujourd’hui des offres “clés en main”. Proposition d’un logement éligible, étude de ta situation fiscale et patrimoniale, accompagnement lors du montage financier et même gestion locative après l’acquisition, l’ensemble du projet peut être pris en charge de A à Z par le promoteur.

Si tu choisis ce type d’offre packagée, n’oublie pas que ton investissement reste un achat immobilier, avant d’être un investissement financier ou fiscal. Même si tu achètes un appartement à l’autre bout de la France, l’emplacement du logement dans le programme, le quartier et la ville sont des points à ne pas négliger. Il faut penser dès l’achat aux perspectives de valorisation du bien pour une potentielle future revente à l’issue de la durée d’engagement.

Optimiser son plan de financement

Contrairement aux idées reçues, acheter un bien immobilier locatif est tout à fait accessible, particulièrement dans le cadre de la loi Pinel. En effet, l’avantage fiscal vient s’ajouter aux loyers pour te permettre de couvrir le prêt immobilier souscrit. Si l’on reprend notre premier exemple, l’achat d’un logement de 225.000€ permettait d’obtenir 4.500€ d’avantage fiscal par an sur les 9 premières années. Cela représente un gain de 375€ par mois à ajouter au montant du loyer. Avec l’abaissement des taux d’intérêt et les durées longues de prêt, il est même possible d’effectuer un achat immobilier sans quasiment aucun apport. Pour cela, la banque demandera tout de même certaines garanties, comme une situation professionnelle stable (CDI). 

Autre point non négligeable, pour les achats de biens en état futur d’achèvement, les banques peuvent proposer un différé de remboursement qui peut aller jusqu’à 36 mois. L’idéal pour attendre sereinement que le locataire entre dans les lieux et que tu commences à toucher les premiers loyers.

Enfin, si le promoteur n’offre pas la possibilité d’un package avec le financement ou que tu achètes ton bien seul, n’hésite pas à faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ils permettent de gagner un temps précieux en analysant ton dossier et en le proposant directement aux banques susceptibles de t’accompagner sur ton projet. Ils ont une parfaite connaissance du marché et sauront te proposer le montage le plus intéressant en fonction de ton profil.

Peut-on investir dans une SCPI Pinel ?

Oui, il existe des SCPI éligibles Pinel. C’est d’ailleurs une excellente option si tu souhaites te constituer un patrimoine immobilier ou diversifier tes investissements. C’est la solution idéale pour bénéficier de la réduction fiscale sans investir dans un logement entier. 

Pour rappel, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements immobiliers sous forme de « parts ». Tu n’achètes pas un bien immobilier en propre, mais des parts d’une société qui investit dans l’immobilier. C’est aussi ce qu’on appelle souvent la pierre papier.

Quelques sociétés de gestion proposent des SCPI Pinel. Le principe de l’investissement est exactement le même que pour un achat en direct. Le propriétaire des parts bénéficie de la réduction fiscale dans la limite d’un investissement de 300.000€/an et dans le plafond des 10.000€ de niche fiscale. Les biens acquis par la société de gestion doivent être éligibles à la loi Pinel et loués selon les durées de location prévues par la loi. 

L’investissement en SCPI Pinel présente de nombreux avantages :

  • défiscalisation immédiate (pas besoin d’attendre la livraison de l’immeuble comme c’est le cas en VEFA par exemple)

  • pas de formalités liées à la gestion locative (recherche de locataires, encaissement des loyers, etc.)

  • ajustement de la réduction fiscale au plus juste, notamment pour optimiser la niche fiscale de 10.000€ annuelle

  • possibilité d’investir moins que dans l’achat d’un bien propre

Cependant, il ne faut pas négliger les contraintes et être bien au courant des implications des SCPI Pinel si tu souhaites te tourner vers ce type d’investissement :

  • pas de marché secondaire : Il n’existe pas de marché secondaire des SCPI Pinel. L’investissement dans les parts est prévu pour une durée précise (en général 9 ans) et l’avantage fiscal est étalé sur cette durée. Il est donc impossible de revendre les parts avant la date d’échéance.

  • rendement inférieur aux SCPI classiques : le rendement des SCPI Pinel est moins important que celui des SCPI classiques. Comme pour un investissement dans un bien, l’avantage fiscal compense le rendement inférieur. Tu dois donc bien penser à calculer le bénéfice de l’avantage fiscal avant d’investir dans des parts de SCPI Pinel.

Dans tous les cas, même si la défiscalisation est une motivation importante pour faire une opération dans le cadre de la loi Pinel, cela reste un achat immobilier. Que tu achètes seul ou via un promoteur immobilier, n’oublie pas de vérifier l’emplacement du bien, le prix du marché local et le potentiel de développement. Comme pour toutes les opérations fiscales, le bien sous-jacent doit être qualitatif et payé au juste prix pour que l’opération soit rentable au final.

FAQ – Questions fréquentes

  • Qu’est-ce que la loi Pinel ?

    La loi Pinel est un dispositif d’incitation fiscale immobilière. Son objectif est de proposer à la location des biens de bonne qualité énergétique à un coût raisonnable, dans des régions où le marché locatif est tendu. Le propriétaire bénéficie d’une réduction fiscale conséquente en échange de son engagement à louer son bien sous certaines conditions.

  • Quels sont les avantages fiscaux de la loi Pinel ?

    La loi Pinel permet d’obtenir un avantage fiscal de 12% à 21% du montant de l’investissement en fonction de la durée d’engagement de la location. La réduction maximale qu’il est possible d’obtenir est 63.000€.

  • Dans quelle zone investir pour avoir droit à la loi Pinel ?

    Depuis 2018, les zones éligibles à la loi Pinel sont les zones A bis, A et B1. Ces zones correspondent à Paris, la région parisienne et les grandes villes françaises. C’est dans ces endroits que l’offre de logement est la plus tendue.

  • Jusqu’à quand la loi Pinel est-elle valable ?

    Le gouvernement a d’ores et déjà prévu de prolonger le dispositif Pinel jusqu’en 2024. Si les taux de réduction fiscale ont été maintenus pour 2022, ils seront dégressifs à partir de 2023.

  • À partir de quand commence la réduction d’impôt Pinel ?

    Pour l’achat d’un bien neuf en état futur d’achèvement, c’est l’année d’achèvement des travaux qui est retenue. Pour les logements déjà construits ou les parts de SCPI, c’est la date d’acquisition qui fait foi.