Loi Pinel : guide pour réussir ton investissement immobilier
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- La loi Pinel est un dispositif fiscal incitatif permettant d’obtenir une réduction d’impôt en échange d’un investissement immobilier à usage locatif
- Le propriétaire doit s’engager à louer son bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans
- La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 21% du montant du bien (dans la limite de 63.000€ d’avantage fiscal)
- Les loyers doivent respecter un plafond au m2 défini dans le cadre de la loi et variable selon la zone de l’investissement
- Les locataires sont soumis à un plafond de ressources
Qu’est-ce-que la loi Pinel ?
La loi Pinel est un dispositif fiscal incitatif dont l’objectif est de favoriser l’investissement immobilier. L’acheteur d’un appartement ou d’une maison éligible à la loi Pinel va percevoir un avantage fiscal en échange de la mise en location de son bien sous certaines conditions.
L’objectif pour le gouvernement est de proposer à la location des appartements neufs à un prix abordable dans des zones où l’offre locative est tendue.
La loi Pinel a été créée en 2014 par Sylvia Pinel, alors ministre du Logement et de l’égalité du territoire. Elle a succédé à la loi Duflot dont elle reprend certains grands principes. Le dispositif Pinel n’est pas le premier de ce type. Avant lui, de nombreuses lois soutenant les investissements immobiliers locatifs ont existé. Tu as certainement déjà entendu parler des lois Scellier ou de Robien, pour ne citer que les plus récentes.
Depuis son entrée en vigueur en 2015, la loi Pinel est un réel succès. Préparation de la retraite, diversification du patrimoine, revenus complémentaires, elle répond à un besoin patrimonial incontestable chez les contribuables français. Initialement prévu pour s’arrêter en 2017, le dispositif fiscal a été prolongé de 4 ans par le gouvernement d’Édouard Philippe, soit jusqu’au 31 décembre 2021. La loi de finances 2021 a de nouveau prorogé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022 dans les zones A bis, A et B1, et prévoit dès maintenant une poursuite jusqu’en 2024. Cependant, les taux de réduction d’impôt seront dégressifs à partir de 2023 et 2024. Si tu souhaites investir dans l’immobilier et bénéficier de la défiscalisation Pinel, c’est donc encore tout à fait possible.
Les avantages fiscaux de la loi Pinel
Qui peut bénéficier des avantages fiscaux de l’investissement Pinel ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel, il faut être un contribuable français. Le bien peut être détenu par un particulier, une SCPI ou une indivision. Si le bien est détenu en indivision, c’est-à-dire à plusieurs, chaque indivisaire recevra l’avantage fiscal au niveau de sa quote-part. Par contre, un achat locatif en loi Pinel ne peut pas être démembré. Si la nue-propriété et l’usufruit sont séparés, l’avantage fiscal est perdu.
Le dispositif rentre dans le calcul des niches fiscales plafonné à 10.000€ par an. Si tu bénéficies déjà d’avantages fiscaux et que tu envisages d’investir en loi Pinel, n’oublie pas de vérifier que tu ne dépasseras pas ce plafond une fois ton investissement réalisé.
Les conditions de réduction d’impôt
Pour éviter des dérives, certaines limites ont été apportées concernant le calcul de la réduction fiscale :
- prix de 5.500€/m2 maximum
- 300.000€ d’investissement maximum par personne et par an
- 2 logements maximum
Sous ces conditions, la loi Pinel accorde à l’investisseur une réduction fiscale en fonction de la durée d’engagement de location de son bien. Le principe est simple. Plus tu t’engages à louer longtemps, plus le taux est intéressant. À ce jour et jusqu’en 2022, les taux sont les suivants :
| Engagement de durée de location | Taux de réduction d’impôt (% du montant de l’investissement) | Répartition annuelle de la réduction d’impôt |
|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 2% |
| 9 ans | 18% | 2% |
| 12 ans | 21% | 2% puis 1% les 3 dernières années |
En 2023 et 2024, les taux seront progressivement réduits. Cependant, ils pourront rester identiques à ceux de 2022 sous certaines conditions (logements situés dans des quartiers prioritaires ou à haut niveau de performance énergétique).
| Engagement | 2022 | 2023 | 2024 |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| 12 ans | 21% | 17,5% | 14% |
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Exemple de calcul Pinel
Prenons un exemple de simulation Pinel. Cela te permettra de mieux comprendre le fonctionnement du calcul fiscal :
Tu achètes un bien éligible à la loi Pinel de 225.000€. Tu t’engages à le louer pendant 9 ans, tu peux donc bénéficier du taux de 18% de réduction d’impôt (2% par an).
225.000€ x 18% = 40.500€
225.000€ x 2% = 4.500€
Au total, tu pourras gagner 40.500€ en réduction d’impôt, soit 4.500€ par an.
Le montant maximum pour l’investissement étant de 300.000€, la réduction que tu peux obtenir en loi Pinel est de 300.000€ x 21% = 63.000€, soit 6.000€ par an.
Si l’avantage fiscal est très intéressant avec la loi Pinel, un investissement immobilier reste un placement pour le long terme à étudier avec précautions. Il est important de toujours vérifier la localisation du bien, le potentiel locatif et le prix au m2 du quartier pour ne pas surpayer un investissement en loi Pinel.
Quels sont les biens éligibles au dispositif Pinel ?
Pour être éligibles, les biens acquis doivent respecter certaines conditions.
Les conditions concernant le logement
- Le type de bien. Pour être éligible, le logement acquis doit être soit :
- un logement neuf : en état futur d’achèvement ou que tu fais construire toi-même
- un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation
- un local transformé en logement d’habitation.
Depuis le 1er janvier 2021, les logements doivent obligatoirement appartenir à un immeuble collectif. Les biens individuels, comme un pavillon par exemple, ne sont plus éligibles à l’offre.
- Les performances énergétiques
C’est une des bases de la loi. Les logements estampillés « Pinel » doivent répondre aux nouvelles normes énergétiques en vigueur. L’objectif est de proposer à la location des logements de bonne qualité à des prix raisonnables.
- pour un logement neuf : la norme qui s’applique est la réglementation thermique RT 2012
- pour un logement ancien avec travaux : le label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 font référence
Si les logements ne respectent pas ces normes énergétiques, la réduction fiscale ne pourra pas être accordée.
- La date d’achèvement du logement
Nous en avons déjà parlé, mais ce point est très important dans la loi Pinel. De nombreux investisseurs pensent parfois à tort qu’il suffit de « prendre date » en signant un acte d’achat pour bénéficier du dispositif. Si la signature est effectivement indispensable, il est également nécessaire de terminer la construction du logement ou de finir les travaux dans un délai défini par la loi. Passé cette échéance, l’avantage fiscal est perdu.
- Pour les biens neufs en état futur d’achèvement : l’administration fiscale accorde 30 mois de délai entre la signature authentique de l’acte et l’achèvement des travaux.
- Pour les logements avec travaux : le logement doit être prêt pour la location le 31 décembre de la 2e année après l’achat du bien.
Les conditions concernant la location Pinel
S’il y a des conditions sur le logement en lui-même, le dispositif Pinel a également des exigences concernant la location. Pour résumer, les prérequis suivants sont indispensables pour obtenir la réduction d’impôt :
- Proposer le bien en location vide (non meublée)
- Louer pour une habitation principale
- S’engager à louer le bien pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans
- Mettre le bien en location dans un délai d’un an maximum à partir de la livraison ou de l’achèvement des travaux
Dans le cadre de la loi Pinel, il est tout à fait possible de louer son bien à un membre de sa famille. Seule condition à respecter : le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.
Les 5 zones de la loi Pinel
Un des points fondamentaux de la loi Pinel est la division du territoire en 5 zones. Hérité de la loi Duflot, ce fonctionnement permet au gouvernement de gérer plus facilement les zones où l’offre de logement est tendue. Avant d’acheter un bien immobilier en Pinel, il faut déjà déterminer dans quelle partie du dispositif il se trouve : zone A, A bis, B1, B2 ou C. Les zones A, A bis et B1 correspondent aux villes où l’offre de logement est la plus tendue et sont les seules éligibles à la loi Pinel depuis 2018. Les zones B2 et C regroupent les endroits où il y a le moins de problèmes (petites villes et zones rurales). Elles ne font plus partie du dispositif.
Pour te permettre d’y voir plus clair, voici quelques informations complémentaires concernant les différentes zones :
- Zone A bis : Paris et 76 communes de la petite couronne (Yvelines, Seine–Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Val-d’Oise et Val-de-Marne) ;
- Zone A : Île-de-France hors zone A bis, grandes villes en régions comme Lyon, Lille, Marseille, Nice, Montpellier, Aix-en-Provence, Toulon, ou encore la zone frontalière de la banlieue genevoise ;
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, par exemple Bordeaux, Nantes, Rouen ou Grenoble + la majorité des départements et territoires d’outre-mer ;
- Zone B2 : communes entre 250.000 et 50.000 habitants ;
- Zone C : concerne tout le reste du territoire non couvert par une autre zone.